Portal Orzeczeń Portal Orzeczeń Sądu Rejonowego w Świdnicy

WYROK

W IMIENIU RZECZYPOSPOLITEJ POLSKIEJ

Dnia 20 grudnia 2016r.

Sąd Rejonowy w Świdnicy I Wydział Cywilny w składzie następującym:

Przewodniczący: SSR Halina Grzybowska

Protokolant: Magdalena Tobiasz

po rozpoznaniu w dniu 16 grudnia 2016r. w Świdnicy

na rozprawie

sprawy z powództwa Wspólnoty Mieszkaniowej przy ul. (...) w Ś.

przeciwko H. B.

o zapłatę 2.297zł

I. oddala powództwo;

II. przyznaje radcy prawnemu R. P. ze Skarbu Państwa – Sądu Rejonowego w Świdnicy kwotę 900 zł + 23 % podatku VAT tytułem wynagrodzenia za pełnienie funkcji kuratora pozwanej.

Sygn. akt I C 1848/16

UZASADNIENIE

Strona powodowa Wspólnota Mieszkaniowa przy ul. (...) w Ś. wniosła o zasądzenie od pozwanej H. B. ( poprzednio S.) na rzecz strony powodowej kwoty 2 296,38 zł wraz z ustawowymi odsetkami wskazani szczegółowo w pozwie z oraz o zasądzenie od pozwanej na rzecz powódki kosztów procesu , w tym kosztów zastępstwa według norm przepisanych wraz z opłatą skarbową od pełnomocnictwa z tytułu zaległych zaliczek na koszty utrzymania nieruchomości wspólnej i lokalu ( kosztów zarządu),opłat za media ,tj. wodę i odprowadzanie ścieków, wywóz z nieczystości i zaliczek na fundusz remontowy za okres od 01 września 2014 roku do 31 maja 1016 roku ze skapitalizowanym odsetkami .

W uzasadnieniu pozwu podała, że pozwana jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku przy ul. (...) w Ś. i współwłaścicielką nieruchomości wspólnej objętej księgą wieczystą (...) , która na podstawie umowy administruje I. wiśniowska prowadząca działalność gospodarczą pod firmą Zarząd (...) w Ś. , upoważniona z mocy tej umowy do dochodzenia od członków wspólnoty należnych na rzecz wspólnoty kosztów zarządu .Mimo obowiązku wynikającego z przepisów ustawy o własności lokali pozwana nie ponosiła żadnych opłat w okresie podjętym pozwem , a nadto i aktualnie nie przebywa w spornym lokalu i jest nieznana z miejsca pobytu .

W odpowiedzi na pozew kurator ustanowiony dla nieznanej z miejsca pobytu pozwanej wniósł o oddalenie powództwa w całości i zasądzenie kosztów zastępstwa procesowego w kwocie 1200 zł +VAT.

Zarzucił nieprawidłową reprezentację powodowej Wspólnoty ,albowiem powodowa wspólnota jest tzw. „mała wspólnotą” i nie mają do niej zastosowania przepisy ustawy o własności lokali, stąd wymagane byłoby udzielenie odrębnego pełnomocnictwa procesowego przez współwłaścicieli - bezpośrednio radcy prawnemu.

Podniósł nadto, że domagając się zapłaty strona powodowa wskazała jedynie okres , za jaki pozwana rzekomo miałaby zalegać z opłatami, ale nie przedstawiła żadnego wyliczenia, w szczególności miesięcznego, nie wiadomo zatem co na tę kwotę się składa i w jaki sposób strona powodowa ustaliła taką zaległość a przedstawienie wyliczenia przez powódkę jest niezbędne z uwagi na fakt zmienności opłat czynszowych, wpłat dokonywanych przez pozwana, rocznych wyrównań, itp.

Podał ,że pozwana nie była informowana o wysokości należnych opłat za lokal, a to na powódce ciąży obowiązek dokładnego wyliczenia dochodzonego roszczenia zgadnie z art. 6.c., albowiem pozwana nie m obowiązku domyślać się , czego dokładnie dotyczy żądanie pozwu.

W odpowiedzi na zarzuty pozwanej strona powodowa wskazała, że jako „mała” wspólnota nie ma obowiązku powoływania zarządu, a przepis art. 19 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali dopuszcza możliwość sprawowania zarządu bezpośrednio przez wszystkich właścicieli lokali ( tzw. zarząd właścicielski) jak również możliwe jest powierzenie formalnego zarządu osobie fizycznej lub prawnej na podstawie umowy ( art. 18 ust .1. w/w . ustawy) bądź powołaniem formalnego zarządu(odpowiednie stosowanie w drodze umownej art.2 ust1 w/w/ ustawy).

Odnośnie wyliczenia kwoty dochodzonej pozwem wskazała, że wyliczenie zostano zawarte w pozwie i wynika z załączonych do pozwu dokumentów, z których wynika powierzchnia lokalu i wysokość stawek liczonych od 1 m2 powierzchni zgodnie z zasadą wyrażoną w art. 3 ust. 3 zdanie pierwsze ustawy. Odnośnie zarzutu braku zawiadomień pozwanej o wysokości opłat, to ich obowiązek wynika z ustawy, a doświadcz nieżyciowe pozwanej a także stosunki we wspólnotach mieszkaniowych powinny wskazywać, iż pozwana zobowiązana była zainteresować się należnościami ,jakie ciążą na niej jako współwłaścicielce nieruchomości i nic nie stało na przeszkodzie, aby pozwana uczestniczyła w zebraniach wspólnot, na których podejmowane były uchwały o ich wysokości, czy aby zasięgnęła informacji u zarządcy wspólnoty.

Sąd ustalił następujący stan faktyczny:

Pozwana H. B. (poprzednio S.) jest właścicielką lokalu mieszkalnego nr (...), położonego w budynku przy ul. (...) w Ś., stanowiącego odrębną nieruchomość , dla której prowadzona jest księga wieczysta (...) wraz z udziałem (...) 000 w nieruchomości wspólnej , objętej księgą wieczystą (...) – na podstawie umowy darowizny z dnia 09 czerwca 2008 roku

dowód: - wydruk odpisu księgi wieczystej j.w. k.28-34, odpis aktu małżeństwa k. 27 .

Na podstawie jednomyślnej decyzji właścicieli wszystkich lokali będących członkami powodowej Wspólnoty wyrażonej w formie uchwał nr (...) i (...) Wspólnoty Mieszkaniowej budynku przy ul. (...) w Ś. z dnia 22 cze4rwca 2007 roku Wspólnota ta zawarła umowę w dniu 22 czerwca 2007 roku o administrowanie z I. W. prowadzącą działalność gospodarczą pod firmą Zarząd i (...) z siedzibą w Ś.. Której powierzyli administrowanie nieruchomością wspólną i wykonywanie czynności zwykłego zarządu za wynagrodzeniem 0,27 zł od 1 m 2 powierzchni użytkowej budynku +VAT . W uchwałach i zawartej na ich podstawie umowie współwłaściciele nieruchomości upoważnili Administratora m.in. ( § 2 ust 5 i 11 w/w umowy o administrowanie ) do dochodzenia na drodze postępowania sądowego należnych od członków Wspólnoty mieszkaniowej należności wspólnoty . Umowa i podjęte uchwały zostały potwierdzone podpisami wszystkich właścicieli lokali . W uchwale nr 4 ustalono wysokość zaliczki na koszty zarządu nieruchomością wspólną na 0,80 zł/m2 powierzchni użytkowej miesięcznie, w tym wynagrodzenia miesięcznego zarządcy na 0,27 zł/m2 miesięcznie a wysokość zaliczki na fundusz remontowy na 0,50 zł/m2 powierzchni użytkowej miesięcznie

Dowód: - odpisy uchwał nr 2 22.06.2007 r. k. - 11, uchwała nr 3 z dnia 22.06.2007 k. 10 ,uchwały nr 4 z dnia 22.06.2007 r. k. 15 , umowa o administrowanie nieruchomością – k. 7-9.

Z datą 19 lutego 2013 roku administrator powodowej wspólnoty I. W. sporządziła sprawozdanie finansowe dot. . tej wspólnoty za 2012 rok

Dowód: odpis w/w/ sprawozdania k. 26

Z datą 19 lutego 2013 roku administrator powodowej wspólnoty I. W. sporządziła plan gospodarczy tej wspólnoty na 2013 rok , który przewidywał przychód roczny z tytułu zaliczek na koszty zarządu zwykłego 4 397 zł, przy stawce 1,00 zł za 1m 2 i wpływy z tytułu zaliczek na fundusz remontowy w kwocie (...) przy stawce 0,50 zł za 1 m2 a nadto wynagrodzenie zarządcy wg stawki 0,38 zł za 1 m2

Dowód: w/w plan na k. 25.

Z datą 07 lutego 2014 roku administrator powodowej wspólnoty I. W. sporządziła sprawozdanie finansowe dot. tej wspólnoty za 2013 rok, z którego wynika : przychód z tytułu bieżących zaliczek na koszty zarządu w kwocie 4 396,80 zł i przychód z tytułu zaliczek na fundusz remontowy w 2013 r. w kwocie 2 198 zł

Dowód: odpis w/w/ sprawozdania k. 23

Z datą 07 lutego 2014 roku administrator powodowej wspólnoty I. W. sporządziła plan gospodarczy dot. . tej wspólnoty za 2014 rok, który przewidywał przychód roczny z tytułu zaliczek na koszty zarządu zwykłego 4 397 zł, przy stawce 1,00 zł za 1m 2 i wpływy z tytułu zaliczek na fundusz remontowy w kwocie (...) przy stawce 0,50 zł za 1 m2 a nadto wynagrodzenie zarządcy wg stawki 0,38 zł za 1 m2

Dowód: w/w/ plan na k. 22.

.

Z datą 09 lutego 2015 roku administrator powodowej wspólnoty I. W. sporządziła sprawozdanie finansowe dot. tej wspólnoty za 2014 rok, z którego wynika : przychód z tytułu bieżących zaliczek na koszty zarządu w kwocie 4 396,80 zł i przychód z tytułu zaliczek na fundusz remontowy w 2014 r. w kwocie 2 198,40 zł

Dowód: odpis w/w/ sprawozdania k. 21.

Z datą 09 lutego 2015 roku administrator powodowej wspólnoty I. W. sporządziła plan gospodarczy dot. . tej wspólnoty za 2015 rok, który przewidywał przychód roczny z tytułu zaliczek na koszty zarządu zwykłego 4 397 zł, przy stawce 1,00 zł za 1m 2 i wpływy z tytułu zaliczek na fundusz remontowy w kwocie (...) przy stawce 0,50 zł za 1 m2 a nadto wynagrodzenie zarządcy wg stawki 0,38 zł za 1 m2

Dowód: w/w plan na k. 20.

Z datą 19 lutego 2016 roku administrator powodowej wspólnoty I. W. sporządziła sprawozdanie finansowe dot. tej wspólnoty za 2015 rok, z którego wynika : przychód z tytułu bieżących zaliczek na koszty zarządu w kwocie 4 396,80 zł i przychód z tytułu zaliczek na fundusz remontowy w 2015 r. w kwocie 3 847,20 zł

Dowód: odpis w/w/ sprawozdania k. 19.

Z datą 09 lutego 2016 roku administrator powodowej wspólnoty I. W. sporządziła plan gospodarczy dot. . tej wspólnoty za 2016 rok, który przewidywał przychód roczny z tytułu zaliczek na koszty zarządu zwykłego 4 397 zł , przy staece 1,00 zł za 1 m2, i wpływy z tytułu zaliczek na fundusz remontowy w kwocie 8 794 zł, przy stawce 2,00 zł za 1 m2 , tj. o 4 946,80 zł niż w roku poprzednim a nadto wynagrodzenie zarządcy wg stawki 0,38 zł za 1 m2

Dowód: w/w/ plan na k. 18 .

Z datą 14 wrześnią 2016 roku administrator powodowej wspólnoty I. W. sporządziła sprawozdanie finansowe dot. tej wspólnoty za okres od 1.01. do 31.08.2016 rok, z którego wynika : przychód z tytułu bieżących zaliczek na koszty zarządu w kwocie 2 931,20 zł i przychód z tytułu zaliczek na fundusz remontowy w kwocie 5 862,40 zł

Dowód: odpis w/w/ sprawozdania k. 19.

Pismem z dnia 26 kwietnia 2016 r. wysyłanym przesyłką poleconą strona powodowa wystosowała do pozwanej przedsądowe wezwanie do zapłaty kwoty 2 252,88 zł , w tym 1 432,08 zł tytułem kosztów zarządu nieruchomością wspólną i utrzymania lokalu i 820,80 zł tytułem opłat na fundusz remontowy Wspólnoty. Przesyłka została zwrócona z relacją operatora pocztowego “ Mieszkanie zamknięte, adresat nieobecny”.

Dowód : w/w wezwanie do zapłaty – z adnotacją j.w. 13-14 .

Z datą 05 lipca 2016 r. administrator powodowej wspólnoty I. W. sporządził wyliczenie opłat miesięcznych właściciela lokalu nr (...), H. S. za okresy :

- od 1 stycznia 1014 roku na łączna kwotę 94,11 zł miesięcznie

- od 1 maja 2015 roku na kwotę po 107,61 zł miesięcznie

- od 1 października 2015roku na 176,01 zł miesięcznie

Dowód: w/w wyliczenia k. 16-18.

Powyższe ustalenia zostały poczynione na podstawie w/w/ opisanych dokumentów urzędowych w postaci odpisu aktu małżeństwa pozwanej i księgi wieczystej oraz pozostałych dokumentów w postaci uchwał i umowy o administrowanie zaopatrzonej w podpisy wszystkich ówczesnych właścicieli lokalu oraz pozostałych wygenerowanych przez administratora wspólnoty , których treść nie została zakwestiowana przez żadną ze stron.

Sąd zważył, co następuje:

Zgodnie z przepisem art. 13 ust. 1 Ustawy z dnia 24 czerwca 1994 roku o własności lokali (Dz. U. z 2000 roku, Nr 80, poz. 903) właściciel ponosi wydatki związane z utrzymaniem jego lokalu, jest obowiązany utrzymywać swój lokal w należytym stanie, przestrzegać porządku domowego, uczestniczyć w kosztach zarządu związanych z utrzymaniem nieruchomości wspólnej, korzystać z niej w sposób nie utrudniający korzystania przez innych współwłaścicieli oraz współdziałać z nimi w ochronie wspólnego dobra.

Z kolei przepis art. 14 tejże Ustawy stanowi, że na koszty zarządu nieruchomością wspólną składają się w szczególności:

1) wydatki na remonty i bieżącą konserwację,

2) opłaty za dostawę energii elektrycznej i cieplnej, gazu i wody, w części dotyczącej nieruchomości wspólnej, oraz opłaty za antenę zbiorczą i windę,

3) ubezpieczenia, podatki i inne opłaty publicznoprawne, chyba że są pokrywane bezpośrednio przez właścicieli poszczególnych lokali,

4) wydatki na utrzymanie porządku i czystości,

5) wynagrodzenie członków zarządu lub zarządcy.

Na pokrycie kosztów zarządu właściciele lokali uiszczają zaliczki w formie bieżących opłat, płatne z góry do dnia 10 każdego miesiąca – art. 15 ust. 1 cytowanej Ustawy.

Ponadto art. 17 powołanej wyżej Ustawy stanowi, że za zobowiązania dotyczące nieruchomości wspólnej odpowiada wspólnota mieszkaniowa bez ograniczeń, a każdy właściciel lokalu - w części odpowiadającej jego udziałowi w tej nieruchomości.

Pozwana , jako właścicielka lokalu wyodrębnionego w budynku w Ś. przy ulicy (...) , była zatem zobowiązana do ponoszenia wydatków związanych z kosztem zarządu i eksploatacji , w stosunku odpowiadającym wielkości udziału w nieruchomości wspólnej oraz w zależności od powierzchni użytkowej lokalu oraz od ilości osób zgłoszonych do zamieszkania . Strona powodowa domagała się zapłaty z tytułu zaległych opłat uiszczanych w formie zaliczek na koszty zarządu i eksploatacji oraz zaliczek na fundusz remontowy.

Odnośnie braku należytego umocowania administratora powodowej wspólnoty do dochodzenia przed sądem należności od pozwanego jako członka wspólnoty , sąd w pełni podziela argumenty strony powodowej podniesione w bowiem dochodzenie należności od członków wspólnoty z tytułu bieżnych opłat jest czynnością zwykłego zarządu , a umocowanie zarządcy do dochodzenia przed sądem tych należności wynika wprost z umowy o administrowanie zawartej w imieniu wspólnoty przez wszystkich ówczesnych członków powodowej wspólnoty na podstawie uchwały dołączonej do pozwu. .

Kurator pozwanej zarzucił nieudowodnienie kwoty dochodzonej pozwem i sąd w pełni te zarzuty podziela. Zgodnie bowiem z przepisem art. 6 k.c. ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobnie, która z tego fakty wywodzi skutki prawne.

Jakkolwiek powierzenie administrowania nieruchomością wspólną uznawane jest jako czynność zwykłego zarządu, do podjęcia której wystarczy wola współwłaścicieli posiadających większość i nie budzi wątpliwości umowa o administrowanie zawarta przez wszystkich ówczesnych członków powodowej wspólnoty oraz ustalone jednomyślnie stawki zaliczek : na koszty zarządu w wysokości 0,8 zł za 1 m2, fundusz remontowy - 0,50 zł za 1 m2 i wynagrodzenia zarządcy – 0,27 zł od 1 m2 , przyjęte w 2007 r, to w świetle złożonych przez stronę powodową planów gospodarczych i sprawozdań finansowych za lata 2013-2016 oraz zestawienia opłat przypadających na lokal pozwanej w okresie objętym pozwem wygenerowanych z datą 5 lipca 2016 roku - ich wysokość a tym samym kwota dochodzona pozwem budzi poważne wątpliwości z uwagi na to, że strona powodowa mimo zarzutu kuratora pozwanej nie przedstawiła żadnych dowodów na poparcie zasadności wysokości stawek miesięcznych zaliczek na : koszty zarządu, wynagrodzenie zarządcy i fundusz remontowy w okresie objętym pozwem, wymienionych w zestawieniu opłat dla lokalu pozowanej i w planach oraz sprawozdaniach finansowych wspólnoty. Jeśli zatem samo powierzenie administrowania jest czynnością zwykłego zarządu, to jednak ustalenie wynagrodzenia zarządy, podwyższenie stawek zaliczek na koszty zarządu i na fundusz remontowy w małej wspólnocie, jaką jest strona powodowa , zgodnie z przepisem art. 199 k.c. jako czynności przekraczające zwykły zarząd wymagają zgody wszystkich współwłaścicieli. Z pewnością nie jest upoważniony do tego administrator, a strona powodowa przedłożyła jako dowody jedynie plany gospodarcze i sprawozdania finansowe sygnowane przez administratora ze stawkami odmiennymi niż ustalone jednomyślnie w 2007 roku . O poważnych wątpliwościach co do prawidłowości ustalenia stawek obowiązujących w okresie objętym pozwem świadczą także twierdzenia strony powodowej zawarte w pozwie, w uzasadnieniu wniosku o ustanowienie kuratora dla pozwanej - że miejsce zamieszkania pozwanej w okresie ostatnich 5 lat jest nieznane, a jeśli tak to stawki opłat nie mogły być ustalone jednomyślnie z udziałem pozwanej, gdyż strona powodowa nie wykazała , aby na ustalenie tych stawek uzyskała zgodę sądu . Z tych samych przyczyn budzi wątpliwości rzetelne rozliczenia należności pozwanej z tytułu zużycia wody i odprowadzania ścieków, skoro lokal jest niezamieszkały od kilku lat. Tym samym niewiarygodne okazały się wykazane pismem skierowanym do pozwanej pozasądowe próby polubownego rozwiązania sporu z pozwaną .

Ponadto zwrócić uwagę należy, że przedłożone przez administratora powodowej wspólnoty sprawozdania finansowe , wskazują, że uzyskane w latach 2014-2015 przychody z tytułu zaliczek na koszty zarządu i na fundusz remontowy odpowiadają przychodom zaplanowanym na te lata , stąd też kolejna wątpliwość odnośnie braku wpłat i prawidłowości naliczenia opłat pozwanej.

Z tych przyczyn powództwo podlegało oddaleniu .

Wobec zwolnienia strony powodowej od kosztów sądowych w całości, sąd przyznał kuratorowi nieznanej z miejsca pobytu pozwanej ze Skarbu Państwa – Sadu Rejonowego w Świdnicy wynagrodzenie za reprezentowanie praw pozwanej w niniejszym procesie - na podstawie przepisu § 1 ust.1 i 3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 13 listopada 2013 roku w sprawie określenia wysokości wynagrodzenia i zwrotu wydatków poniesionych przez kuratorów … ( Dz.U z 2013 r.poz.1476)., który stanowi ,że wysokość wynagrodzenia kuratora ustanowionego dla strony w sprawie cywilnej, zwanego dalej "kuratorem", nie może przekraczać stawek minimalnych przewidzianych przepisami określającymi opłaty za czynności adwokackie, a w przypadku gdy kuratorem jest adwokat , przepisami określającymi opłaty za czynności adwokatów , a wynagrodzenie kuratora będącego podatnikiem obowiązanym do rozliczenia podatku od towarów i usług podwyższa się o kwotę podatku od towarów i usług, określoną zgodnie ze stawką tego podatku obowiązującą w dniu orzekania o wynagrodzeniu w związku z przepisem § 2 pkt.3 Rozporządzenia Ministra Sprawiedliwości z dnia 22 października 2015 roku w sprawie opłat za czynności radców prawnych ( Dz.U. z 2015 r.poz. 1804 ) .